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***与***租赁合同纠纷上诉案 法宝推荐

【全文】【法宝引证码】CLI.C.8925550

***与***租赁合同纠纷上诉案


河南省洛阳市中级人民法院
民事判决书
(2017)豫03民终224号

  上诉人(一审被告):***。
  法定代表人:李亚伟,该医院院长。
  委托诉讼代理人:宋景亮,河南航星律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:刘丹平,河南航星律师事务所律师实习律师。
  被上诉人(一审原告):***。
  法定代表人:安秉怡,该公司董事长。
  委托诉讼代理人:安振华,该公司总经理。
  委托诉讼代理人:张战平,河南亚昌律师事务所律师。
  上诉人***因与被上诉人***租赁合同纠纷一案,不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2016)豫0311民初1388号民事判决,向本院提出上诉。本院立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人宋景亮、刘丹平,被上诉人***的委托诉讼代理人安振华、张战平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  上诉人***上诉请求:1、依法撤销一审判决第一、三、四项,改判驳回被上诉人要求确认双方之间签订的《租赁合同》于2016年3月15日解除,要求上诉人向其交付租赁房屋和支付逾期交付租赁房屋占有使用费的一审诉讼请求;2、依法撤销一审判决第二项关于上诉人按照每日1‰的标准向被上诉人支付违约金的判决部分,改判上诉人按照同期银行利率标准向被上诉人支付逾期支付租金违约金;3、相应调整本案诉讼费用的承担数额。事实与理由:一审判决确认上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》于2016年3月15日解除,当属适用法律错误。上诉人已将租金支付至2016年1月24日是本案不争的基本事实,而根据上诉人与被上诉人签订《租赁合同》之第八条约定,上诉人支付2016年1月25日至2017年1月24日租金的时间是2016年1月24日前,且“逾期未缴纳年租金超过二十日,再书面通知两次仍不缴纳年租金”时,被上诉人才“有权收回该房屋,并有权单方面终止解除本合同”,而事实是被上诉人虽于2016年1月17日、2016年1月27日两次书面通知上诉人缴纳租金,当因为第一次(即2016年1月17日)通知并非在“逾期未缴纳年租金超过二十日”后的约定期限内,故不产生合同约定的书面通知法律后果,应视为被上诉人仅书面通知一次(即2016年1月17日的通知),因此,被上诉人要求确认涉案《租赁合同》于2016年3月15日其单方通知时即已解除的诉讼请求,因不符合《合同法》第93条第2款的规定,而依法应予驳回;在双方签订的《租赁合同》明确约定逾期支付租金时单方解除合同条件的情况下,一审判决仍适用《合同法》第227条的规定确认双方之间的《租金合同》解除,当属适用法律错误,而且上诉人是因为合作方洛阳枫生康复医院有限公司的原因等,未能及时缴纳且一直在与被上诉人协商、沟通解决办法,被上诉人对此是明知的,故并非无正当理由迟延支付租金的情形。二、涉案《租赁合同》关于逾期支付租金的违约金约定过高,一审判决支持被上诉人所谓要求上诉人每日按年租金1‰支付违约金的诉讼请求不当。根据《合同法》及最高人民法院相关司法解释的规定,当事人约定的违约金过高造成的损失,可以适当减少;约定违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。涉案《租赁合同》关于逾期缴纳租金每日按年租金1‰支付违约金的约定,折合年利率为36%,显示过高,且被上诉人没有证据证明造成其损失,因此调整为按中国人民银行同期利率计算违约金,较符合公平原则和本案实际。三、一审判决遗漏当事人,程序严重违法。涉案《租赁合同》虽系“***新区医院筹备委员会”与被上诉人签订,但租赁用途为设立新区医院(原拟定名称为“洛阳新区康复医院”),根据案外人洛阳枫生康复医院有限公司(以下简称“枫生康复医院”)与上诉人等签订协议的约定,“洛阳新区康复医院”系枫生康复医院全额投资设立,上诉人仅是开业后的“洛阳新区康复医院”的托管人,涉案《租赁合同》约定相关事宜,是由枫生康复医院直接与被上诉人协商、洽谈的,之前的租金也由枫生康复医院直接支付给被上诉人的,故本案的处理结果与枫生康复医院有法律上的直接利害关系,根据《民事诉讼法》第56条等规定,依法应当追加案外人枫生康复医院为本案第三人参加诉讼。上诉人在一审中提交了追加枫生康复医院为本案第三人参加诉讼的书面申请,枫生康复医院也向一审法院提出了《请求作为第三人参加诉讼申请书》,但一审法院均未追加,当属遗漏当事人的严重违反法定程序的情形。综上所述,一审判决适用法律错误、程序严重违法、判决结果错误,为维护上诉人的合法权益,请求二审法院在查清事实的基础上,依法支持上诉人的上诉请求。
  被上诉人***答辩称:一、***认为上诉人的上诉理由是不成立的。双方签订合同的主要内容为:***将其所有的位于洛阳市××××怡和花园会馆110层(建筑面积9860㎡)租给上诉人使用。租期为10年,从2013年1月25日至2023年1月24日止。(免租期6个月,即从2012年7月25


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