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物权期待权在执行异议程序中的规定及司法适用
【作者】 郑燕【合作机构】 北京德恒律师事务所
【主题分类】 物权法【发布时间】 2017.09.13
【全文】法宝引证码CLI.A.224246    
  前言:众所周知,我国《物权法》采取不动产登记生效主义,未经登记不发生物权变动的效力,更无法对抗第三人。而我国目前的房地产开发及不动产登记制度尚不完善,不动产的买受人取得法律意义上的所有权往往滞后于债权的取得。
  在此期间,若出卖人陷入债务危机,买受人赖以生活的不动产将随时面临被变卖处置的风险。若仅赋予买受人一般债权人的地位,并不能满足对其权利保护的需求。在司法实践中,买受人往往是在保全或执行程序中发现不动产被查封,以及其权利受到了侵害,在不突破现有物权变动原则的前提下,我国在执行异议程序中引入了物权期待权制度以解决前述问题。但鉴于目前相关法律条文之间的承继关系、适用范围仍不甚明确,厘清物权期待权相关执行法律规定的异同,有助于我们在代理不同案件时,择有利者加以适用,围绕核心争议问题组织证据,以达到最佳的代理效果。
  所谓物权期待权,是指对于签订买卖合同的买受人,在已经履行合同部分义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物的所有权,但赋予其类似所有权人的地位,其物权的期待权具有排除执行的物权效力。
  物权期待权制度是执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础。对于执行异议与执行异议之诉案件而言,正确理解与适用物权期待权制度,无论是为善意买受人排除执行措施,维护其合法权益,还是为申请执行人阻却执行异议,顺利推进执行程序,均具有重要意义。
  一、物权期待权在执行法律规定中的体现
  1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”
  2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议和复议规定》)第28条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
  3.《异议和复议规定》第29条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
  二、上述法律条文之间的关联与司法适用
  《查扣冻规定》自2005年起施行,《异议和复议规定》自2015年起施行,《异议和复议规定》28条虽在总体上坚持了《查扣冻规定》17条的基本精神,但又结合适用中容易出现的问题进行了修改和补充。同时,《异议和复议规定》第28条、29条虽然均针对金钱债权执行程序,但二者的侧重点与适用条件也各有不同,有待进一步分析。
  (一)《查扣冻规定》17条与《异议和复议规定》28条
  1.二者的关联
  第一,在债权性质方面,《查扣冻规定》17条对于申请执行的债权种类没有限制,而《异议和复议规定》28条明确了适用范围仅限于金钱债权的执行。
  第二,在合同形式方面,虽然二者均要求买卖关系成立于人民法院查封之前,但《查扣冻规定》17条对于买卖合同并无要式

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